По вопросам жилищного законодательства консультирует к.ю.н. Виктор Васильев

Вопрос:

Являюсь собственником квартиры. В 1996 году ЖЭУ установило в квартире унитаз. В настоящее время унитаз течёт. Имею ли я право требовать замены или ремонта унитаза у управляющей организации, созданной на базе ЖЭУ?

Ответ:

Не имеете. Замена или ремонт внутриквартирного санитарно-технического оборудования не входит в перечень работ, включенных в плату за содержание и ремонт жилья. Такие работы подлежат самостоятельной оплате.

Вопрос:

Правомерен ли отказ управляющей организации производить текущий ремонт трубопровода подачи холодной воды от стояка к умывальнику на том основании, что этот трубопровод находится в квартире?

Ответ:

Зона ответственности управляющей организации по обслуживанию и текущему ремонту внутридомовых трубопроводов включает в себя стояк и ответвления от стояка до первой запорной арматуры (клапана, вентиля, крана). Так что, если в перечень работ по ремонту мест общего пользования дома входит внутридомовая система холодной воды, то управляющая организация произвести ремонт обязана.

Вопрос:

Имеет ли право наниматель, проживающий в доме на основании договора найма помещения, на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ:

Участвовать в общем собрании собственников он может, только без права принятия решения по вопросам, поставленным на голосование. Следует заметить, что собственники нежилых помещений в доме имеют такие же права, как и собственники жилых помещений.

Вопрос:

Общее собрание собственников жилых помещений дома выбрало способом управления управляющую организацию. Может ли меньшинство собственников создать в доме ещё и ТСЖ?

Ответ:

Нет, не может. Действующее законодательство не позволяет совмещать несколько способов управления одним домом.

Вопрос:

Должен ли платить за жильё собственник, который фактически не проживает и не зарегистрирован в квартире?

Ответ:

Живёт собственник в квартире или нет, в любом случае он обязан оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также услугу отопления при централизованной системе отопления. При этом собственник вправе не оплачивать услуги по централизованному холодному и горячему водоснабжению, водоотведению и газоснабжению.

Вопрос:

Необходимо ли согласовывать как переустройство или перепланировку квартиры замену ванны на душевую кабину?

Ответ:

Поскольку имеет место замена санитарно-технического оборудования с переносом трубопроводов подвода холодной и горячей (а возможно, и отвода) воды, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, следовательно, это переустройство, на проведение которого требуется согласие органа местного самоуправления.

Вопрос:

В подъезде нашего дома разбиты стекла, рамы забиты фанерой. Кто и в какие сроки должен вставить стекла?

Ответ:

Если в перечне работ, включенных вашей управляющей организацией в плату за содержание и ремонт жилья, такой вид работ указан, то на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, предельный срок устранения указанной неисправности (непредвиденный текущий ремонт) составляет в летнее время 3 суток, в зимнее время – 1 сутки.

Вопрос:

Наша родственница зарегистрирована у нас в квартире, но фактически не проживает в ней более двух лет, в результате чего мы не можем приватизировать квартиру. Что делать, если родственница отказывается выписываться?

Ответ:

Выход один – обращайтесь в суд с иском о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением.

Вопрос:

Дом признан аварийным и подлежит сносу. Наша семья из семи человек имеет в этом доме неприватизированную двухкомнатную квартиру жилой площадью 27 кв.м. Имеем ли мы право при предоставлении нам другого жилья требовать квартиру, жилая площадь которой определяется исходя из нормы предоставления жилья на одного человека, т.е. трёх-четырёхкомнатную квартиру жилой площадью более 40 кв.м?

Ответ:

Нет, не имеете. В данном случае следует руководствоваться не ч. 5 ст. 57 Жилищного кодекса РФ, а п. 1 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ с учётом определения Конституционного суда РФ от 3.11.2009 г. №1368-О-О, согласно которому переселение из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, носит исключительно компенсационный характер и не направлено на улучшение жилищных условий по количественным показателям.

Так что претендовать мы можете только на двухкомнатную квартиру, жилая площадь которой не должна быть менее 27 кв.м.

Вопрос:

Наш дом не оборудован общедомовым прибором учёта электроэнергии. Управляющая компания обязывает нас оплачивать электропотребление мест общего пользования (МОП) по нормативу потребления. Но это ведь норматив не для МОП, а для квартиры. В результате мы платим за электропотребление МОП в несколько раз больше фактически потребленного. Законно ли это?

Ответ:

Такой метод начисления платы за потребленную электроэнергию противоречит жилищному законодательству. Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 года №307, не предусмотрен расчёт коммунальной услуги «электропотребление МОП» исходя из норматива потребления для жилого помещения. Не признаёт законности такового расчёта и жилищная инспекция Калининградской области.

Можете требовать перерасчёта. Во избежание дальнейших конфликтов с управляющей организацией вам следует установить в доме коллективный прибор учёта потребляемой электроэнергии.

Вопрос:

Собираюсь сдать квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. В предложенном мне к подписанию договоре есть пункт о выплате мне ежемесячной ренты в размере 5 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Знакомые отговаривают, говорят – мало. Но ведь с 1 июня 2011 года МРОТ составляет 4 611 рублей в месяц. 5 МРОТ это приличная сумма - более 23 000 руб. Такие условия меня устраивают. Как поступить?

Ответ:

Применительно к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением МРОТ составляет всего 100 руб. в месяц. Так что при заключении договора настаивайте на ежемесячных платежах в твердой сумме, которая в соответствии с ч. 2 ст. 602 ГК РФ не может быть меньше двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в нашей области или в целом по России. В настоящее время величина прожиточного минимума на душу населения в целом по России для пенсионеров составляет 4 961 руб. в месяц.

Данная норма распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем этот размер.

Вопрос:

Может ли ТСЖ обратиться в суд с иском к собственнику жилого помещения, произведшему в этом помещении самовольное переустройство и (или) перепланировку с требованием привести жилое помещение в прежнее состояние?

Ответ:

Может. Хотя ст. 29 Жилищного кодекса РФ и наделяет таковым правом только орган, осуществляющий согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения (т.е. муниципальную власть), однако Конституционный суд РФ в своём определении от 16.12.2010 г. №1581-О-О указывает: данное обстоятельство не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников такой гражданско-правовой способ защиты своих прав.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить: суд может потребовать от ТСЖ документ (протокол общего собрания собственников), удостоверяющий право ТСЖ на обращение в суд с подобным иском.