Виктор ВАСИЛЬЕВ, кандидат юридических наук

Что такое «придомовая территория»?

Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», постановление правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Закон Калининградской области от 16.02.2009 г. №321 «О градостроительной деятельности на территории Калининградской области», иные нормативные правовые акты содержат понятие «земельный участок, на котором расположен дом» и не содержат упоминания о «придомовой территории».

В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170, в иных подзаконных актах, а также в Правилах санитарного содержания и благоустройства территории городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов Калининграда от 24.12.2008 г. №346, словосочетание «придомовая территория» употребляется многократно.

Идентичны ли эти понятия? Нет.

Согласно Правилам санитарного содержания и благоустройства территории городского округа «Город Калининград» придомовая территория (территория домовладений) - земельный участок с планом границ, указанных в техническом паспорте, в состав которого входят площадки, сады, дворы (дворовые территории), дороги, тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды.

Хотя дороги, тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды не могут принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме и, на первый взгляд, не могут порождать обязанностей этих собственников по их содержанию, однако, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также Правила санитарного содержания и благоустройства территории городского округа «Город Калининград» уборку придомовых территорий возлагают на управляющие организации, ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, либо на собственников помещений в многоквартирных домах при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Жилищному кодексу РФ, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме,.. утвержденным постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, земельный участок, на котором расположен дом, включает в себя элементы озеленения и благоустройства, объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. При этом границы земельного участка, на котором расположен дом, определяются на основании данных государственного кадастрового учета, но не технического паспорта дома.

Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, которые обладают правом владеть, пользоваться и распоряжаться названным земельным участком.

Таким образом, между понятиями «придомовая территория» и «земельный участок, на котором расположен дом» имеются существенное различия, как в части границ, так и в части прав и обязанностей собственников помещений дома.

Зачем формировать земельный участок

На основании ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие

Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В Калининграде большинство домов построено до введения в действия Жилищного кодекса РФ, т.е. до 2005 года. Земельные участки, на которых эти дома расположены, практически не сформированы. Данное обстоятельство пагубно во всех отношениях. С одной стороны, не будучи сформированными и поставленными на кадастровый учет, эти земельные участки не приносят местной казне денежных средств в виде земельного налога. С другой стороны, отсутствие этих сформированных земельных участков порождает беспорядочную точечную уплотнительную застройку городских дворовых территорий, что на руку местным строительным дельцам. Такое положение дел вызывает справедливое возмущение горожан, порождает их не беспочвенные обвинения городских чиновников в коррупции, в лоббировании интересов местечковых строительных олигархов, которыми под завязку набит городской Совет депутатов.

Кроме того, отсутствие сформированных земельных участков с чётко вынесенными «в натуру» границами порождает разного рода конфликты, как между жильцами соседствующих домов, так и между собственниками жилых помещений одного дома.

Как сформировать земельный участок

На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учётом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Практика рассмотрения Калининградским областным судом гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, показывает: фактическое использование земельного участка не рассматривается судами как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома в самовольно используемых границах.

Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров и увеличение размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав дома как имущественного комплекса объекты недвижимого имущества, за счёт смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка устанавливаются по фактически существующим. Сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной или землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта и для обслуживания многоквартирного дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную.

На основании ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Названная норма постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. №12-П признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. То есть, инициировать перед органом местного самоуправления формирование указанного земельного участка имеет право любой из собственников помещений в этом доме.

На основании ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом наличие у собственника помещения в доме права инициировать перед органом местного самоуправления формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учёта земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Постановлением пленума Верховного суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Что должно быть на придомовой территории

Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь:

- хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;

- площадку для отдыха взрослых;

- детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью. Устройство и благоустройство площадок, элементов оборудования мест отдыха и других необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями.

Устройство и расположение на территории организации по обслуживанию жилищного фонда площадок для выгула собак допускается по согласованию с соответствующими органами в установленном порядке.

Как благоустраивается придомовая территория

Согласно Правилам санитарного содержания и благоустройства территории городского округа «Город Калининград» благоустройство – совокупность работ и мероприятий, направленных на создание благоприятных, здоровых и культурных условий жизни и досуга населения на территории города, включающих в себя работы по инженерной подготовке территорий, строительству и ремонту объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства, надлежащему санитарному содержанию территорий, освещению, озеленению, оборудованию городской среды, внешней рекламы и информации, созданию внешнего облика города.

Перечень работ и мероприятий по благоустройству придомовых территорий регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также Правилами санитарного содержания и благоустройства территории городского округа «Город Калининград».

Управляющие организации; ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы; либо собственники помещений в многоквартирных домах при непосредственном управлении многоквартирным домом обязаны следить за недопущением:

- загромождения балконов предметами домашнего обихода;

- вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;

- мытья автомашин на придомовой территории;

- самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий;

- загромождения дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами.

Вышеназванные субъекты обязаны:

- содержать придомовые территории (территории домовладений) в надлежащем санитарном состоянии;

- осуществлять ремонт объектов благоустройства;

- оборудовать хозяйственные площадки для установки контейнеров (сборников) мусора, бачков для пищевых отходов;

- обеспечить свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенным на обслуживаемой территории;

- проводить уборку придомовых территорий в следующей последовательности: в летний период – санитарная уборка, а в зимнее время – в случае снегопада или гололеда (скользкости) – очистка от снега и посыпание песком входов в подъезд, пешеходных дорожек и тротуаров, а затем санитарная уборка;

- производить сбрасывание снега с крыш и удаление сосулек с началом оттепелей в светлое время суток с обязательным применением мер предосторожности для пешеходов. При этом должны приниматься меры, обеспечивающие сохранность деревьев, кустарников, электропроводов, вывесок, рекламных установок, линий связи и т.п. Убирать сброшенный с крыш снег и ледяные сосульки немедленно по окончании сбрасывания;

- обеспечивать надлежащий уход за зелёными насаждениями в соответствии с технологиями ухода. Вырубку (снос), обрезку и пересадку зеленых насаждений проводить в соответствии с Положением «О сносе и восстановлении зелёных насаждений на территории Калининграда»;

- производить своевременно санитарную уборку, сгребание листвы, окос газонов (дернины), уборку скошенной травы.

Собственники нежилых помещений (предприятий торговли, общественного питания, по оказанию услуг населению и т.п.), расположенных в жилых домах, а также во встроенно-пристроенных помещениях, обязаны содержать прилегающие территории в надлежащем санитарном состоянии.

Уборка прилегающей к нежилому помещению территории, находящейся в границах домовладения, производится юридическими и физическими лицами-индивидуальными предпринимателями собственными силами либо по договорам с организациями по обслуживанию жилья на возмещение затрат по санитарной уборке территорий домовладения.

Юридические и физические лица-индивидуальные предприниматели обязаны ежедневно убирать основные и прилегающие территории своими силами и за счёт собственных средств или по договорам со специализированными организациями.

На основных и прилегающих территориях юридические, физические лица-индивидуальные предприниматели обязаны поддерживать следующий порядок:

- содержать поверхности тротуаров, внутриквартальных и дворовых проездов в надлежащем санитарном и нормативно-эксплуатационном состоянии;

- обеспечивать беспрепятственный отвод талых и дождевых вод;

- производить очистку смотровых и дождеприёмных колодцев, а также водоотводящих канав в границах земельного участка не менее двух раз за сезон собственными силами либо по договору с соответствующими эксплуатационными службами;

- обеспечивать условия для безопасного движения пешеходов и транспорта в зимнее время.

Ответственность

На основании ст. 73 Закона Калининградской области от 12.05.2008 г. №244 «Кодекс Калининградской области об административных правонарушениях»

нарушение утвержденных правил санитарного содержания и благоустройства территорий, в том числе правил уборки территорий; правил строительства, установки, содержания архитектурных объектов малых форм; правил озеленения и содержания зелёных насаждений на территориях общего пользования; правил размещения и эксплуатации знаково-информационных систем (вывесок, указателей, витрин, афиш, объявлений, адресных указателей улиц, домов, зданий, сооружений и других знаково-информационных систем, не относящихся к наружной рекламе); правил содержания и эксплуатации дорожных покрытий и тротуаров, дорожных ограждений, знаков, светофоров, отсутствие или нарушение дорожной разметки; правил проведения дорожных и (или) ремонтно-восстановительных работ; содержание уличного и внутриквартального освещения в неисправном состоянии -

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до шестисот тысяч рублей.

Те же действия, совершенные повторно в течение года после наложения административно взыскания за указанное нарушение, -

влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от трёх тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от десяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до одного миллиона рублей.

На основании ст. 74 того же Закона Калининградской области

нарушение правил содержания придомовых территорий в городах, поселках, сельских населенных пунктах Калининградской области, а также невосстановление элементов благоустройства, несвоевременная ликвидация провалов асфальта, связанных с производством земляных работ на дорогах, тротуарах и других местах, а равно повреждение асфальтобетонного покрытия, обустройства дорог, вынос грунта, мусора транспортными средствами на придомовые территории, в том числе со строительных площадок, -

влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до одного миллиона рублей.

Роль муниципальной власти

Руководство Калининграда понимает: поскольку при приватизации гражданами муниципального жилья, а, следовательно, и соответствующих земельных участков с расположенными на них объектами, передача недвижимости происходила формально (без составления актов технического состояния и без осуществления текущего и капитального ремонтов), то перекладывать на собственников жилых помещений бремя расходов по благоустройству придомовых территорий в полном объеме было бы несправедливо.

По этой причине решением окружного Совета депутатов Калининграда в 2004 году была принята ведомственная целевая программа «Благоустройство дворовых территорий на 2005 – 2011 года «Мой двор», а в сентябре 2008 года – глава администрации городского округа «Город Калининград» утвердил такую же целевую программу «Благоустройство дворовых территорий Калининграда

на 2009-2011 годы «Мой двор». Основные мероприятия программы – ремонт дворовых территорий с организацией стоянок личного автотранспорта, ремонт тротуаров. На реализацию программы предусмотрены бюджетные средства в размере 41 828 000 рублей.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

(ст. 43, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 №190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004))

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

<Письмо> Росреестра от 17.06.2010 №14-4731-ГЕ "О рассмотрении обращения")